En remplissant toutes les conditions imposées par son banquier, il devient plus facile d’accéder aux meilleures offres de crédit immobilier pour effectuer un investissement locatif. Différents critères sont retenus lors de la sélection des dossiers. Il est important de les connaître pour calculer sa capacité d’emprunt et mettre toutes les chances de son côté.
Sommaire
Quels sont les critères retenus par les banques proposant des prêts immobiliers ?
Le taux d’endettement
Les banques vérifient toujours la solvabilité et la capacité de leurs clients à rembourser un prêt immobilier. Elles accordent rarement leur confiance aux personnes surendettées. C’est tout à fait logique. Il faudra obligatoirement avoir un taux d’endettement inférieur ou égal à 33 % pour être éligible à un crédit immobilier. C’est l’une des principales conditions exigées par les établissements prêteurs.
Le taux d’endettement permet de déterminer sa capacité d’emprunt. Plus il est faible, plus l’emprunteur aura plus de chances de décrocher un prêt immobilier aux meilleurs taux. Le taux d’endettement s’obtient à partir du calcul des charges fixes payées mensuellement par le ménage emprunteur. Il peut s’agir de crédits consommation ou immobilier en cours, de pensions alimentaires (jusqu’à l’âge adulte des enfants) ou d’autres dépenses récurrentes.
Le reste à vivre
La capacité d’endettement n’est pas le seul critère retenu par les banques lors de la sélection de dossiers de demande de prêt immobilier. Il y a aussi le reste à vivre. Il s’agit d’un terme technique très utilisé dans l’univers de la finance. Il correspond, plus concrètement, à la somme d’argent disponible après la déduction des différentes charges et le paiement de ses mensualités de crédit immobilier.
Très concrètement, un taux d’endettement dépassant les 33 % peut être compensé par un reste à vivre plus confortable. C’est une technique utilisée par des demandeurs de prêts immobiliers les plus aguerris. Bien entendu, toutes les banques n’autorisent pas à leurs clients à contracter un crédit avec un reste à vivre insuffisant.
Normalement, le reste à vivre devrait représenter les 67 % retranchés des 33 % de taux d’endettement autorisé par les banques. S’il est trop faible, il ne suffira pas pour couvrir l’ensemble des dépenses récurrentes du ménage emprunteur. Dans ce cas de figure, les chances d’obtenir un nouveau prêt immobilier seront faibles, voire nulles.
Comment est calculée sa capacité d’emprunt ?
Contrairement aux idées reçues, le calcul de sa capacité d’emprunt s’avère facile à effectuer. Il suffit de prendre en compte les revenus mensuels encaissés par le ménage. Il faudra également y ajouter les loyers et les rentes provenant de ses placements. Il en va de même pour les bénéfices industriels et commerciaux ou BIC (pour les propriétaires-bailleurs de logements meublés).
Le salaire net et les revenus fonciers perçus par le ménage emprunteur entrent automatiquement dans la base de calcul de sa capacité d’emprunt. Il est d’ailleurs possible de convertir son salaire brut en net en utilisant un outil en ligne disponible sur : https://universites-numeriques.fr/salaire-brut-net/.
Les différentes prestations sociales et les pensions alimentaires ne sont pas forcément prises en compte par les banques. Il en va de même pour les primes exceptionnelles accordées aux salariés. Bien entendu, la méthode de calcul de la capacité d’emprunt des travailleurs non-salariés ou TNS, des travailleurs indépendants et des professions libérales sera plus complexe.